Est-ce que 2025 sera une année cruciale pour la construction neuve et la crise du logement ?

En bref

• Les derniers chiffres montrent que les prix des nouvelles constructions en Belgique se stabilisent. Sur une période de trois ans, cependant, les prix ont fortement augmenté, en partie à cause de l'augmentation des coûts de construction, ce qui a exercé une forte pression sur l'accessibilité, principalement en raison de l'augmentation des taux d'intérêt.
• Le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande reste présent et ne fera que se renforcer dans les prochaines années en raison du faible nombre de permis accordés et de nouvelles demandes de permis déposées.
• Facteurs décisifs pour donner à la construction neuve un rôle significatif dans la résolution de la crise du logement en 2025 peuvent être : le régime fiscal, des permis plus nombreux et plus rapides et des partenariats public-privé efficaces.

Les évolutions des prix montrent un problème d'accessibilité

Le Baromètre de la construction neuve constate que les prix des maisons et des appartements neufs ont augmenté respectivement de 16,2 % et de 14,8 % au cours des trois dernières années (2021T4-2024T4). Au cours de la même période, le taux d'intérêt hypothécaire est passé de 1,38 % à 3,03 % (10/2024, Banque nationale de Belgique). Cela a entraîné une baisse du pouvoir d'achat de 1,5 %, même après indexation des salaires. En d'autres termes, la différence entre la hausse des prix des logements neufs et l'évolution de la capacité d'emprunt est de 16,5 %, ce qui implique une baisse très importante du pouvoir d'achat au cours des trois dernières années.

En 2024, les prix des appartements et des maisons nouvellement construits ont augmenté respectivement de 2,35 % et de 3,86 %. L'évolution des prix des biens neufs et la forte baisse des volumes montrent que le plafond d'accessibilité pour les ménages belges a été atteint et que des mesures structurelles sont nécessaires pour éviter une crise du logement.

Fabrice Luyckx, analyste de données chez Realo : « En 2025, les prix des nouvelles constructions en Belgique devraient connaître une croissance modérée, e.a. à cause de l'indexation automatique des salaires dans notre pays. A l’autre côté, l'augmentation des coûts de construction est plus en phase avec l'inflation, contrairement aux années précédentes où l'inflation était beaucoup plus élevée. Néanmoins, les prix des nouvelles constructions ont augmenté beaucoup plus que le pouvoir d'achat au cours des dernières années à cause des taux d'intérêt en forte hausse. Une baisse des taux d'intérêt et une normalisation des coûts de construction peuvent contribuer à encourager les projets de (re)construction et donc à augmenter le nombre de logements disponibles. »

Un besoin de logements criant en raison du déséquilibre entre l'offre et la demande 

Ces dernières années, le nombre de permis de construire accordés a connu une baisse sensible. Les données de Statbel montrent une diminution de près de 30 % au cours des huit premiers mois de 2024 par rapport à la même période en 2021. Cela a entraîné un resserrement de l'offre, ce qui a accentué la pression sur les prix des biens neufs. Dans l'ensemble, le désir des Belges de vivre dans un logement de qualité et économe en énergie demeure, mais avec la baisse de l'offre de nouvelles constructions – associée à l'augmentation des prix – de moins en moins de personnes y ont accès.

Le Baromètre de la construction neuve révèle par ailleurs de grandes différences locales dans l'évolution des prix au cours de la dernière législature : de -9 % à +80 %. Au niveau local, le déséquilibre temporaire entre l'offre et la demande, ainsi que les investissements dans l'espace public - tels que les infrastructures et les équipements - ont un impact important. 

Roel Helgers, économiste de marché chez Matexi : « Cette évolution est pour le moins inquiétante. Par rapport à 2021, le nombre de permis de construire accordés a diminué de près de ⅓ au cours des huit premiers mois de 2024. Les nouveaux conseils communaux auront donc un grand rôle à jouer lors de la prochaine législature. Grâce, par exemple, aux partenariats public-privé, les pouvoirs locaux peuvent collaborer avec le secteur privé et tirer parti de son expertise, avec à la clé une conception et une mise en œuvre plus efficaces dans le cadre des objectifs sociaux des autorités locales. »

L'utilisation réfléchie de l'espace disponible reste cruciale

Dans une analyse récente, on a constaté que le nombre de bâtiments principaux dans les constructions linéaires et dispersées a augmenté de près de 27 000 entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2024, soit quasiment la moitié de tous les bâtiments principaux supplémentaires. La croissance de l'habitat linéaire et dispersé est ainsi plus élevée que dans les noyaux, alors qu'il est justement nécessaire de préserver les espaces ouverts. Ces chiffres montrent la nécessité d'un changement fondamental au niveau de la politique du logement et de la mentalité actuelle dans ce domaine. 

Kristoff De Winne, Acquisition & Development Director chez Matexi : « Les autorités pourraient encourager la densification urbaine en délivrant des permis plus rapidement et plus sûrs sur le plan juridique ainsi qu'en appliquant un taux de TVA réduit unique et uniforme à tous les projets de démolition et reconstruction. »

Une étude précédente du Baromètre de la construction neuve indique par ailleurs que la superficie médiane des maisons neuves en Wallonie a augmenté de 7 m2 au cours des cinq dernières années. Dans le même temps, la surface des appartements neufs a à peine changé. 

Kristoff De Winne : « Malgré des défis majeurs en termes de densification urbaine, d'accessibilité financière et d'augmentation du nombre de ménages unipersonnels, qui devraient conduire à des surfaces réduites, les habitations ne deviennent absolument pas plus petites dans la pratique. Les conseils municipaux disposent d'un grand potentiel pour aborder de manière réfléchie les surfaces minimales et les places de stationnement obligatoires dans les nouvelles politiques, des éléments qui ont parfois rendu les logements inabordables dans le passé, alors que les pouvoirs locaux recherchent souvent l'effet inverse. »

2025 peut être décisif pour la crise du logement

Plusieurs mesures ralentissent la création de logements supplémentaires à un moment où un certain nombre de dynamiques sociales entraînent une augmentation de la demande. Il est nécessaire d'adopter une vision largement soutenue pour permettre aux nouvelles constructions à des endroits bien réfléchis d'avoir un impact significatif sur le déséquilibre entre l'offre et la demande.

« Au même titre que l'alimentation et les vêtements, l'accès à un logement décent est l'un des besoins les plus fondamentaux », souligne Gaëtan Hannecart, président exécutif de Matexi. « Au vu de la croissance démographique et du rétrécissement des ménages, nous savons qu'il faudra construire au moins 330 000 logements supplémentaires au cours des dix prochaines années. Ce besoin ne pourra être comblé que par une combinaison de location et d'achat, de rénovation et de nouvelle construction, de densification et d'utilisation réfléchie des espaces axés sur le renforcement du noyau et la concentration. Un taux de TVA uniforme pour le logement est essentiel à cet égard, tant pour la rénovation que pour la construction neuve. En plus d'être équitable pour ce besoin de base crucial qu'est le logement, cela favorise des solutions abordables adaptées à la localisation, au type et à l'ancienneté du bâtiment ainsi qu'aux moyens des consommateurs. Cela contribuerait en outre à l'emploi dans le secteur de la construction et aux recettes fiscales. C'est incroyable que l'offre supplémentaire soit taxée 15 % de plus, alors que sans offre supplémentaire une crise du logement soit provoquée, qui touchera le plus durement les plus faibles. Nous devons nous attaquer en priorité à ce problème en 2025. »

À propos du Baromètre de la construction neuve

Le Baromètre de la construction neuve collecte de manière objective des données ouvertes provenant d’annonces immobilières en ligne, des pouvoirs publics et d’autres sources en ligne. Cela donne un échantillon substantiel et représentatif de l’ensemble du marché belge de l’immobilier neuf. La méthode académique validée indépendamment qui est utilisée permet de suivre avec davantage de précision l’évolution réelle du prix des maisons et appartements neufs, en tenant compte des changements de caractéristiques des biens dans le temps.

Le Baromètre de la construction neuve suit l’évolution actuelle du prix (hors TVA) d’une maison belge typique, à savoir une maison trois façades de 160 m2 avec trois chambres, une salle de bains et un jardin. Dans le segment des appartements, le bien de référence est un appartement de 95 m2 avec deux chambres et une salle de bains.