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Les prix des nouvelles constructions n'augmentent plus pour la première fois depuis la pandémie

14 janvier 2025

En 2024, les prix des appartements et des maisons nouvellement construits ont augmenté respectivement de 2,24 % et de 3,48 %, ces hausses de prix ayant eu lieu principalement au cours la première moitié de l'année. Au cours du quatrième trimestre 2024, les prix des appartements neufs en Belgique se sont stabilisés pour la première fois (-0,11 %). Quant aux prix des maisons neuves, ils se sont stabilisés eux aussi, avec une hausse de seulement 0,4 % par rapport au troisième trimestre. C'est ce qui ressort du Baromètre de la construction neuve, une initiative du développeur de quartiers Matexi et de la plateforme de données immobilières Realo qui suit l'évolution des prix des biens neufs sur le marché belge.

L'analyse montre dans quelle mesure les hausses de prix, tant pour les appartements neufs que pour les maisons neuves, ont connu une stabilisation au cours de l'année 2024, et aussi dans quelle mesure, lors du quatrième trimestre, les prix des constructions neuves se sont stabilisés pour le deuxième trimestre consécutif. Cette stabilisation est encore plus frappante comparée aux évolutions des prix de ces dernières années : en 2022, la hausse des prix atteignait encore 7,5 % environ, passant à 4,5 % en 2023 pour finalement osciller autour de 3 % actuellement.

Fabrice Luyckx, analyste de données chez Realo : « Si l'évolution des prix et des coûts au cours du dernier trimestre 2024 peut indiquer une amélioration de l'accessibilité des biens neufs, les prix ont tout de même fortement augmenté au cours des trois dernières années, en raison principalement de l'envol des coûts de construction. Suite à la hausse des taux d'intérêt, la capacité d'emprunt des ménages belges a diminué tandis que les prix des constructions neuves ont continué de grimper, ce qui fait peser une forte pression sur l'accessibilité financière. »

Si l'évolution des prix et des coûts au cours du dernier trimestre 2024 peut indiquer une amélioration de l'accessibilité des biens neufs, les prix ont tout de même fortement augmenté au cours des trois dernières années, en raison principalement de l'envol des coûts de construction.

Au cours des trois dernières années (2021T4-2024T4), les prix des maisons et des appartements neufs ont fortement augmenté, respectivement de 15,8 % et de 14,7 %, cette hausse ayant principalement été stimulée par des coûts de construction plus élevés. Bien que le niveau général des prix (inflation) ait lui aussi augmenté d'environ 15,5 % et que le pouvoir d'achat des consommateurs belges ait été protégé grâce à l'indexation (automatique) des salaires, une forte hausse des taux d'intérêt hypothécaires (de 1,38 % fin 2021 à 3,03 % en octobre 2024, selon la Banque nationale de Belgique) a entraîné une forte baisse de l'accessibilité financière. Même après l'ajustement de l'indexation salariale, un consommateur belge doit actuellement payer environ 16,3 % de plus afin de compenser la hausse des taux d'intérêt, ce qui implique une baisse considérable du pouvoir d'achat ou de l'accessibilité financière à cette période. Le niveau de prix auquel l'offre et la demande se rencontrent est par conséquent de plus en plus restreint.

Roel Helgers, économiste de marché chez Matexi : « Comme le Baromètre de la construction neuve le constatait déjà fin 2024, le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande reste présent et ne fera que se renforcer dans les prochaines années en raison du faible nombre de permis accordés et de nouvelles demandes de permis déposées. Ce qui peut être décisif en 2025 pour que la construction neuve joue un rôle significatif dans la résolution de la crise du logement, ce sont : le régime fiscal, des permis plus nombreux et plus rapides, et des partenariats public-privé efficaces. »

Le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande reste présent et ne fera que se renforcer dans les prochaines années en raison du faible nombre de permis accordés et de nouvelles demandes de permis déposées.

Évolution des prix par commune

Le Baromètre de la construction neuve a également recalculé, pour l'ensemble de l'année 2024, l'évolution des prix par commune sur base annuelle, révélant de nouveau des différences entre communes dans les hausses de prix. Pour les appartements neufs, le Baromètre de la construction neuve a constaté une corrélation positive entre les prix et les hausses de prix. Roel Helgers : « Les prix des appartements neufs dans les communes chères ont augmenté, en termes tant absolus que relatifs, plus rapidement que dans les communes moins chères, ce qui peut pointer vers un lien avec (la baisse de) l'accessibilité financière. »

À propos du Baromètre de la construction neuve

Le Baromètre de la construction neuve collecte de manière objective des données ouvertes provenant d’annonces immobilières en ligne, des pouvoirs publics et d’autres sources en ligne. Cela donne un échantillon substantiel et représentatif de l’ensemble du marché belge de l’immobilier neuf. La méthode académique validée indépendamment qui est utilisée permet de suivre avec davantage de précision l’évolution réelle du prix des maisons et appartements neufs, en tenant compte des changements de caractéristiques des biens dans le temps.

Le Baromètre de la construction neuve suit l’évolution actuelle du prix (hors TVA) d’une maison belge typique, à savoir une maison trois façades de 160 m2 avec trois chambres, une salle de bains et un jardin. Dans le segment des appartements, le bien de référence est un appartement de 95 m2 avec deux chambres et une salle de bains.

Le Baromètre de la construction neuve fonde ses calculs sur les prix demandés actuellement pour l'offre de biens neufs récemment disponibles et peut dès lors suivre de près la situation actuelle et répertorier immédiatement les évolutions en tant qu'indicateur précoce.

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