Wordt 2025 een kantelpunt voor nieuwbouw en de wooncrisis?

In het kort

• De meest recente cijfers tonen aan dat de prijzen van nieuwbouwvastgoed in België stabiliseren. Op een tijdsbestek van 3 jaar echter zijn de prijzen sterk gestegen, onder meer als gevolg van gestegen bouwkosten, hetgeen de betaalbaarheid voornamelijk door gestegen rentevoeten stevig onder druk heeft gezet.
• Het structurele onevenwicht tussen vraag en aanbod blijft bestaan, en zal de komende jaren alleen maar toenemen door het lage volume aan afgeleverde vergunningen en het lage aantal bijkomende vergunningsaanvragen.
• Wat in 2025 doorslaggevend kan zijn om nieuwbouw een rol van betekenis te geven in de oplossing van de wooncrisis zijn het fiscale regime, meer en snellere vergunningen, en efficiënte publiek-private samenwerkingen.

Prijsevoluties wijzen op betaalbaarheidsprobleem 

De Nieuwbouwbarometer stelt vast dat de prijzen van nieuwbouwhuizen en -appartementen de afgelopen 3 jaar (2021Q4-2024Q4) stegen met respectievelijk 16,2% en 14,8%. In dezelfde periode steeg de hypotheekrentevoet van 1,38% naar 3,03% (10/2024, Nationale Bank van België). Dat zorgde voor een daling van de koopkracht met 1,5%, zelfs ná indexatie van lonen. Met andere woorden: het verschil tussen de prijsstijging van nieuwbouwwoningen en de evolutie in ontleningscapaciteit is 16,5%, wat een zeer significante daling van koopkracht impliceert over de laatste 3 jaar.

In 2024 stegen de prijzen van nieuwbouwappartementen en -huizen met respectievelijk 2,35% en 3,86%. De prijsevoluties van nieuwbouwvastgoed en de sterk gedaalde volumes illustreren dat het betaalbaarheidsplafond voor Belgische gezinnen bereikt is en dat er structurele maatregelen nodig zijn om een wooncrisis te vermijden.

Fabrice Luyckx, Data Analyst bij Realo: “In 2025 zullen de prijzen van nieuwbouwvastgoed in België naar verwachting een gematigde prijsgroei vertonen, o.a. omwille van de automatische indexering van lonen in ons land. Daarnaast ligt de stijging van de bouwkosten meer in lijn met de inflatie, in tegenstelling tot voorgaande jaren waarin de inflatie veel hoger was. Niettemin zijn de nieuwbouwprijzen de afgelopen jaren veel sterker gestegen dan de koopkracht als gevolg van de sterk gestegen rentevoeten. Een daling van de rentevoeten en een verdere normalisering van de bouwkosten kunnen helpen om (her)nieuwbouwprojecten en dus meer beschikbare woningen te stimuleren.”

Woonnood blijft hoog door onevenwicht tussen vraag en aanbod 

De afgelopen jaren daalde het aantal verleende bouwvergunningen merkelijk. Gegevens van Statbel tonen in de eerste 8 maanden van 2024 een daling van bijna 30% in vergelijking met dezelfde periode in 2021. Dat heeft geleid tot een krapper aanbod, wat de prijsdruk op nieuwbouw eerder verhoogde. Algemeen blijft de wens van Belgen om te wonen in een kwalitatieve energiezuinige woning bestaan, maar door het krappe aanbod van nieuwbouw - gekoppeld aan gestegen prijzen -  komen er steeds minder mensen in aanmerking.

De Nieuwbouwbarometer toont bovendien grote lokale verschillen in prijsevolutie tijdens de afgelopen legislatuur, met uitschieters van -9% tot +80%. Lokaal spelen een tijdelijk onevenwicht tussen vraag en aanbod, net als investeringen in publieke ruimte - zoals infrastructuur en voorzieningen - een belangrijke rol. 

Roel Helgers, Markteconoom bij Matexi: “Deze evolutie is op zijn minst zorgwekkend te noemen. Ten opzichte van 2021 is het aantal uitgereikte bouwvergunningen met bijna ⅓ gedaald in de eerste 8 maanden van 2024. Lokaal is er bijgevolg een belangrijke rol weggelegd voor de nieuw verkozen stads- en gemeentebesturen van de volgende legislatuur. Dankzij bijvoorbeeld publiek-private samenwerkingen kunnen lokale overheden efficiënt samenwerken met en beroep doen op de expertise in de private sector, wat leidt tot efficiëntere ontwerpen en uitvoering ervan binnen de maatschappelijke doelstellingen van de lokale overheid.”

Doordacht omspringen met beschikbare ruimte blijft cruciaal

In een recente analyse bleek dat het aantal hoofdgebouwen in lint- en verspreide bebouwing met bijna 27.000 steeg tussen 1 januari ‘19 en 1 januari ‘24, waarmee het bijna de helft van alle bijkomende hoofdgebouwen voor haar rekening nam. Hiermee ligt de groei in lint- en verspreide bebouwing hoger dan in de kernen, terwijl er net nood is aan het vrijwaren van de open ruimte. Deze cijfers tonen de nood aan een fundamentele shift in het woonbeleid en de huidige mentaliteit omtrent wonen. 

Kristoff De Winne, Acquisition & Development Director bij Matexi: “Bijna 30 jaar na het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, waarin de principes van kernversterking en verdichting zijn opgenomen, slaagt Vlaanderen er nog steeds niet in om de lintbebouwing een halt te roepen. De overheid zou stadsverdichting kunnen stimuleren via snellere en rechtszekere vergunningen en één uniform verlaagd btw-tarief voor alle sloop en hernieuwbouw.”

Uit eerder onderzoek van de Nieuwbouwbarometer blijkt ook dat de mediaan oppervlakte van nieuwbouwhuizen in Vlaanderen de voorbije vijf jaar toenam met meer dan 10 m2. Tegelijkertijd is de oppervlakte van nieuwbouwappartementen nauwelijks veranderd. 

Kristoff De Winne: “Ondanks grote uitdagingen op vlak van stedelijke verdichting, betaalbaarheid en de toename van het aantal eenpersoonsgezinnen, die zouden moeten leiden naar kleinere oppervlaktes, blijkt dat woningen in praktijk helemaal niet kleiner worden. Er is een groot potentieel voor gemeentebesturen om in de nieuwe beleidsplannen doordacht om te gaan met minimumoppervlaktes en verplichte parkeerplaatsen, zaken die in het verleden soms tot onbetaalbare woningen hebben geleid, terwijl gemeentebesturen vaak het omgekeerde beogen.”

2025 kan doorslaggevend zijn voor de wooncrisis

Verschillende maatregelen remmen de totstandkoming van bijkomend aanbod van nieuwbouwwoningen terwijl een aantal sociale dynamieken leidt tot een verhoogde vraag. Er is nood aan een breed gedragen visie om nieuwbouw op doordachte locaties een significante impact te laten hebben op de verstoorde balans tussen vraag en aanbod.

“Menswaardig wonen is, naast voeding en kleding, een van de meest fundamentele basisbehoeften,” aldus Gaëtan Hannecart, uitvoerend voorzitter van Matexi. “Door de demografische evolutie en gezinsverdunning weten we dat er de komende tien jaar minstens 330.000 bijkomende woningen nodig zijn. Deze bijkomende behoefte kan alleen opgevangen worden door een combinatie van huren en kopen, van renovatie én nieuwbouw, van verdichting én doordacht aansnijden van kernversterkende en inbreidingsgerichte gebieden. Een éénvormig btw-tarief voor wonen is hierbij essentieel, zowel voor renovatie als nieuwbouw. Het is niet alleen billijk voor de cruciale basisbehoefte die wonen is, maar het stimuleert aangepaste én betaalbare oplossingen, afgestemd op de locatie, het type en de ouderdom van het gebouw, en de financiële mogelijkheden van de bewoners. Bijkomend zou het bijdragen tot de werkgelegenheid in de bouwsector en de belastinginkomsten. Het is onwezenlijk dat bijkomend aanbod 15% hoger belast wordt, terwijl we zonder bijkomend aanbod een wooncrisis veroorzaken die de meest kwetsbaren het hardst zal treffen. In 2025 moeten we hier dringend werk van maken.”

Over de Nieuwbouwbarometer

De Nieuwbouwbarometer verzamelt op objectieve wijze open data van de overheid, andere online bronnen en van online vastgoedaanbiedingen. Dat resulteert in een substantieel en representatief staal van de hele Belgische nieuwbouwmarkt. De academische en onafhankelijk gevalideerde analysemethode laat toe om nauwkeuriger de werkelijke prijsevoluties voor nieuwbouwhuizen en -appartementen op te volgen, rekening houdend met veranderingen in karakteristieken van panden door de tijd.

De Nieuwbouwbarometer volgt de prijsevoluties (excl. btw) voor een gemiddeld Belgisch huis, zijnde een halfopen bebouwing van 160m2 met drie slaapkamers, badkamer en tuin. In het segment van appartementen gaat dit om een appartement van 95m2 met twee slaapkamers en badkamer.