Vandaag investeren in de wereld van morgen

16 november 2022

Gedurende de afgelopen 10 jaar groeide de Belgische bevolking met ongeveer 570.000 personen, ofwel 5,2%. Deze sterke demografische groei was naast de lage interestvoeten een van de voornaamste aanjagers van de Belgische vastgoedmarkt en de stijgende vastgoedprijzen. De lage interestvoeten zorgden ervoor dat het aandeel eigenaars relatief stabiel bleef overheen de beschouwde periode ondanks stijgende prijzen. Het afgelopen jaar zien we echter dat rentevoeten stijgen als gevolg van hoge inflatiecijfers en de reactie daarop van centrale banken met als gevolg een stijgende kost van hypothecaire kredieten. Niettemin blijft de Belgische bevolking groeien waardoor de vraag naar vastgoed de markt blijft ondersteunen. In haar meest recente bevolkingsvooruitzichten schetst het Federaal Planbureau dat dat de Belgische bevolking met zo’n 405.000 inwoners zal groeien in de periode 2021-2030.

Vlaamse huurmarkt: stabiliteit troef

Volgens Eurostat bedroeg het aandeel huurders in België 28,7% op 1 januari 2021, waarmee dit relatief stabiel is overheen de laatste 10 jaar. Ook een vergelijking van het aandeel huurders tussen 2011 en 2021 op het niveau van de Vlaamse gemeentes vertoont een opvallend hoge stabiliteit (de correlatiestatistiek bedraagt maar liefst 0,97). Daarbij ligt voor Vlaanderen in 2021 het percentage huurders in steden als Antwerpen (50%), Gent (50%), Leuven (52%) en Oostende (45%) beduidend hoger dan in kleinere gemeentes als Horebeke (10%), Kortenaken (10%), Glabbeek (11%) en Linter (13%).

Investeren volgens demografie: een utopie?

Bestaat er nu een verband tussen enerzijds het aandeel van de huurmarkt en anderzijds de verwachte toekomstige bevolkingsgroei? Of, met andere woorden, worden gemeentes met een grotere huurmarkt verwacht sneller te groeien in de toekomst? Voor de Vlaamse gemeentes kunnen we deze vraag beantwoorden door enerzijds te kijken naar het percentage huurders en anderzijds de verwachte procentuele bevolkingsgroei voor de komende 10 jaar zoals geschat door Statistiek Vlaanderen (2021-2031).

Demografie zal een belangrijke aanjager blijven voor de vastgoedmarkt. Waar lage (en dalende) interestvoeten er tot voor kort voor zorgden dat het percentage eigenaars in België ongeveer gelijk bleef, is de verwachting dat het belang van de huurmarkt de komende jaren zal toenemen.

Roel Helgers, Markt econoom

We kunnen echter nog 1 stap verder gaan en de Vlaamse gemeentes indelen in 4 groepen op basis van hun respectievelijke aandeel van de huurmarkt en de geschatte bevolkingsgroei voor de komende 10 jaar:

Een eerste groep bestaat uit voornamelijk landelijke gemeentes met een relatief laag aandeel huurders en een beperkte verwachte groei voor de komende 10 jaar. Hiertoe behoren gemeentes als Riemst, Zedelgem en Bever.
Een tweede groep van gemeentes heeft vandaag reeds een relatief sterke huurmarkt, maar verwacht een minder sterke bevolkingsgroei in de komende 10 jaar. Hiertoe behoren enerzijds kleinere gemeentes als Zulte en Lommel, maar anderzijds ook grotere steden als Hasselt en Gent. Opgelet: ondanks dat de procentuele bevolkingsgroei verwacht wordt lager uit te vallen gaat het hier absoluut gezien vaak om een sterke groei (bvb +5.414 inwoners in Gent).
Een derde groep van gemeentes wordt verwacht sterk te groeien in de komende 10 jaar, maar heeft vandaag nog een beperkte huurmarkt. Het betreft hier vaker gemeentes in de stadsrand als Bertem en Harelbeke.
Een laatste groep van gemeentes kent vandaag al een sterke huurmarkt en wordt verwacht sterk te groeien in de komende periode. Het betreft hier onder meer gemeentes in de Vlaamse rand, maar ook (middel)grote steden als Leuven, Vilvoorde, Mechelen, Sint-Niklaas, Aalst en Roeselare. Het is dus zeer waarschijnlijk dat de vraag naar kwalitatieve huurwoningen sterk aanwezig zal blijven.

Demografische groei als aanjager voor de vastgoedmarkt

We hebben gezien dat de demografie een van de voornaamste aanjagers is geweest voor de vastgoedmarkt de afgelopen jaren en dit zal blijven in de nabije toekomst. Waar lage (en dalende) interestvoeten er tot voor kort voor zorgden dat het percentage eigenaars in België ongeveer gelijk bleef is de verwachting dat het belang van de huurmarkt de komende jaren zal toenemen. In een kleine analyse toonden we aan dat ook op lokaal niveau de vraag naar vastgoed gedreven wordt door bevolkingsgroei en dat er een licht positief verband bestaat tussen het aandeel van de huurmarkt vandaag in Vlaanderen en de verwachte bevolkingsgroei de komende 10 jaar, hetgeen impliceert dat gemeentes met reeds een aanwezige huurmarkt verwacht worden sneller te groeien in de nabije toekomst.