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Investir aujourd'hui dans le monde de demain

16 novembre 2022

Au cours des 10 dernières années, la population belge a augmenté d'environ 570 000 habitants, soit une croissance de 5,2 %. Cette forte croissance démographique a été l'un des principaux moteurs du marché immobilier et de la hausse des prix des biens, avec les faibles taux d'intérêt. Ces derniers ont eu pour effet que la part des propriétaires est restée relativement stable durant la période concernée, malgré la hausse des prix. L'année écoulée a cependant vu les taux augmenter en raison de l'inflation élevée et de la réaction des banques centrales, avec à la clé des prêts hypothécaires plus chers. Néanmoins, la population belge continue de croître, ce qui alimente la demande de biens immobiliers et permet de soutenir le marché. Dans ses perspectives démographiques les plus récentes, le Bureau fédéral du Plan estime que la population belge augmentera de quelque 405 000 habitants durant la période 2021-2030.

Marché locatif flamand : la stabilité l'emporte

Selon Eurostat, la part des locataires en Belgique s'élevait à 28,7 % au 1er janvier 2021, un chiffre resté relativement stable au cours des 10 dernières années. Une comparaison de la part des locataires entre 2011 et 2021 au niveau des communes flamandes révèle également une stabilité étonnamment élevée (avec un coefficient de corrélation de pas moins de 0,97). On constate en outre qu'en 2021, le pourcentage de locataires en Flandre était beaucoup plus élevé dans des villes comme Anvers (50 %), Gand (50 %), Louvain (52 %) et Ostende (45 %) que dans des communes plus petites telles que Horebeke (10 %), Kortenaken (10 %), Glabbeek (11 %) et Linter (13 %).

Investir selon la démographie : une utopie ?

Existe-t-il un lien entre la part du marché locatif et la croissance démographique attendue ? En d'autres termes, les communes ayant un marché locatif plus important vont-elles se développer plus rapidement à l'avenir ? Pour les communes flamandes, nous pouvons répondre à cette question en regardant, d'une part, le pourcentage de locataires et, d'autre part, les prévisions de croissance de la population (exprimées en pourcentage) pour les 10 prochaines années d'après Statistiek Vlaanderen (2021-2031).

Nous pouvons toutefois aller encore plus loin et répartir les communes flamandes en 4 groupes en fonction de la part respective de leur marché locatif et de leur croissance démographique estimée au cours des 10 prochaines années.

Le coefficient de corrélation, une simple mesure de liaison linéaire, est égal à 0,15 et démontre par conséquent qu'il y a un lien (légèrement) positif entre la part du marché locatif aujourd'hui et la croissance démographique attendue.

Nous pouvons toutefois aller encore plus loin et répartir les communes flamandes en 4 groupes en fonction de la part respective de leur marché locatif et de leur croissance démographique estimée au cours des 10 prochaines années.

  1. Un premier groupe est composé principalement de communes rurales ayant une part de locataires relativement faible et une croissance attendue limitée dans les 10 prochaines années. On y retrouve des communes telles que Riemst, Zedelgem et Bever.
  2. Un deuxième groupe a déjà un marché locatif relativement solide, mais prévoit une croissance démographique moins importante au cours des 10 prochaines années. Ce groupe comprend des petites communes comme Zulte et Lommel, mais aussi des plus grandes telles que Hasselt et Gand. Attention : bien que les prévisions de croissance de la population soient plus faibles, il s'agit souvent d'une forte croissance en chiffres absolus (par ex. +5 414 habitants à Gand).
  3. Un troisième groupe de communes devrait connaître une forte croissance dans les 10 prochaines années, mais possède un marché locatif encore limité. Il s'agit ici souvent de communes de la périphérie urbaine comme Bertem et Harelbeke.
  4. Un dernier groupe de communes possède déjà un marché locatif solide et devrait enregistrer une forte croissance au cours de la prochaine période. Il s'agit notamment de communes de la périphérie flamande, mais aussi de villes moyennes ou grandes telles que Louvain, Vilvorde, Malines, Saint-Nicolas, Alost et Roulers. Il est donc très probable que la demande de logements à louer y reste très forte.

Nous avons vu que la démographie a été l'un des principaux moteurs du marché immobilier ces dernières années et que cela restera le cas dans un avenir proche. Alors que les taux d'intérêt bas (et en baisse) ont jusqu'à il y a peu eu pour effet que le pourcentage de propriétaires en Belgique est resté à peu près identique, le marché locatif devrait gagner en importance dans les années à venir. Dans une brève analyse, nous avons démontré qu'au niveau local aussi, la demande de biens immobiliers est portée par la croissance de la population et qu'il y a un lien légèrement positif entre la part du marché locatif aujourd'hui en Flandre et la croissance démographique attendue au cours des 10 prochaines années, ce qui implique que les communes ayant un marché locatif établi devraient se développer plus rapidement dans un avenir proche.

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