Opiniekstuk van Gaëtan Hannecart, Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Bestuur bij Matexi.
De Tijd publiceerde dit opiniestuk op 17 januari 2025 online (Eén verlaagd btw-tarief kan woningcrisis afwenden) en op 18 januari 2025 in de gedrukte krant.
Wonen is een basisrecht met een directe invloed op het individuele welzijn en de algemene sociaaleconomische stabiliteit. Zonder een goede woonst is er weinig aandacht voor gezondheid, opleiding of werk. Een groeiend structureel gebrek aan beschikbare woningen zorgt echter dat er almaar meer gezinnen uit de boot vallen. De historische krapte op de huurmarkt – met gemiddeld 34, maar soms 100(!) kandidaten per pand – is hiervan het zoveelste pijnlijke bewijs.
Bevolkingsgroei, onder andere door vergrijzing, en gezinsverdunning zorgen voor een duidelijke behoefte aan bijkomende woningen. Tegelijk zijn de kosten voor het voorzien van nieuwe woningen de voorbije jaren enorm gestegen. Dit komt door strengere normen, duurdere materialen, hogere lonen, hogere financiële lasten, langere en onzekere vergunningsprocedures, en als klap op de vuurpijl 21% btw. Aan de streep zijn nieuwbouwwoningen en -appartementen daardoor respectievelijk 16,2% en 14,8% duurder geworden in de laatste drie jaar.
Tegelijk hebben we te maken met inflatie en stijgende rentetarieven, wat de financiering van een huis voor veel gezinnen ondanks loonindexatie, moeilijker maakt. De combinatie van deze factoren zorgt ervoor dat de koopkracht voor wonen met ruwweg €60.000 gedaald is in de voorbije drie jaren.
Dit creëert een situatie waarin de productiekosten van nieuwe woningen veel hoger liggen dan wat de markt kan dragen. Projectontwikkelaars moeten hogere prijzen vragen om hun kosten te dekken, maar deze prijzen zijn vaak niet meer haalbaar voor de gemiddelde koper.
We zitten in een situatie waarin de productiekosten van nieuwe woningen veel hoger liggen dan wat de markt kan dragen
Daardoor stokt de opstart van nieuwe projecten, wat een merkbare impact heeft op de rest van de markt. Denk maar aan het sterk gedaalde aantal opdrachten aan architecten (-51% in de tweede helft van 2024 volgens NAV) en het dieptepunt voor nieuwbouwvergunningen (i.e., 16.407 in de eerste helft van 2024 vs. gemiddeld 21.239 tussen 2019 en 2023) - dit zal de markt de eerstkomende jaren nog verder verstoren. Zelfs als we hier nu krachtdadig optreden, zal het nog jaren duren vooraleer de productie terug op peil is.
Intussen kopen zij die het zich kunnen veroorloven woningen aan een hoger prijspunt. Maar steeds meer gezinnen zijn niet meer in staat om een woning te kopen en zijn daarom op de huurmarkt aangewezen. Deze verschuiving en de daarmee gepaard gaande toegenomen druk op de huurmarkt, raakt opnieuw de meest kwetsbaren.
De woningmarkt is, zoals vele markten, een kwestie van vraag en aanbod. Een woning wordt echter niet geconsumeerd, maar bewoond! Het vergroten van het aanbod – wat in belangrijke mate door nieuwbouw gebeurt - verlaagt volgens wetenschappelijk onderzoek de prijzen en verhoogt de betaalbaarheid in alle segmenten.
Er moet dus iets gebeuren om bijkomend, kwalitatief woningaanbod te realiseren, maar wat? Het antwoord ligt klaar en duidelijk in de fiscaliteit.
We moeten af van de doorheen de jaren gegroeide fiscale complexiteit voor de elementaire behoefte die wonen is. We moeten evolueren naar één btw-tarief voor alle activiteiten die bijdragen tot het creëren van bijkomende woningen en het verduurzamen van bestaande woningen. Tevens is de logica in het huidige btw-systeem door de jaren heen compleet zoekgeraakt. Zo wordt bijvoorbeeld op dit moment de installatie van een houtkachel in een energieverslindende woning aan 6% belast, terwijl een consument 21% betaalt voor de installatie van de meest energiezuinige warmtepomp in een nieuw appartement in een stedelijk reconversieproject.
We moeten af van de doorheen de jaren gegroeide fiscale complexiteit voor de elementaire behoefte die wonen is
Eén uniform en verlaagd tarief laat ontwikkelaars en eigenaars toe om de meest aangepaste oplossingen uit te werken in functie van de ligging van de grond, de ouderdom en toestand van het gebouw en de financiële mogelijkheden van de bewoners. Het gaat hier niet over een keuze tussen renovatie, hernieuwbouw of nieuwbouw: we moeten op elk van deze domeinen inzetten om de woonnood het hoofd te bieden. Eén uniform, verlaagd btw-tarief voor alle woningbouw is daarom essentieel om de betaalbaarheid en verduurzaming van woningen te verbeteren en te versnellen.
De positieve impact van deze maatregel kan verregaand zijn. Ze zou de bouwsector – goed voor 369.000 jobs en 13 à 17 procent van het bnp – ondersteunen op een moment dat de sector sputtert, het aantal faillissementen stijgt, en economische werkloosheid dreigt (en soms zelfs al een feit is).
Het objectief is duidelijk en de nood aan een doortastend beleid is hoog. Want zonder structurele maatregelen zal de groeiende wooncrisis alleen maar toenemen en zal deze de meest kwetsbaren meer en meer treffen. De onbetaalbaarheid van wonen, wat nochtans een basisbehoefte is, heeft een veel bredere impact op de energietransitie, werkgelegenheid, en onze welvaart dan we beseffen. Laat ons daarom in 2025 de verandering inzetten, want de weg is lang en wachten is geen optie. Wellicht is 2026 te laat.
