Article d'opinion de la part de Gaëtan Hannecart, président exécutif du conseil d'administration de Matexi.
Le journal néerlandophone De Tijd a publié cet article d'opinion en ligne le 17 janvier 2025 et dans le journal imprimé le 18 janvier 2025.
Le droit au logement est un droit fondamental qui a un impact direct sur le bien-être individuel et la stabilité socio-économique globale. Sans un logement de qualité, des aspects tels que la santé, la formation ou le travail sont négligés. Cependant, de plus en plus de familles subissent les conséquences d'un manque structurel croissant de logements disponibles. La pénurie historique observée sur le marché locatif – avec en moyenne 34, voire parfois 100 (!) candidats par logement – en est une énième preuve douloureuse.
La croissance démographique, en raison entre autres du vieillissement de la population, et le rétrécissement des ménages entraînent un besoin manifeste de logements supplémentaires. Parallèlement, les coûts liés à la construction de nouvelles habitations ont énormément augmenté ces dernières années, notamment à cause des normes plus strictes, de l'augmentation du prix des matériaux, des loyers et des charges financières, des procédures d'obtention de permis plus longues et à l'issue incertaine, et pour couronner le tout de la TVA à 21 %. Au final, les prix des maisons et appartements neufs ont respectivement augmenté de 16,2 % et 14,8 % ces trois dernières années.
Par ailleurs, nous subissons l'inflation et la hausse des taux d'intérêt, ce qui complique le financement d'un logement pour de nombreux ménages, et ce, malgré l'indexation des salaires. Il résulte de la combinaison de ces facteurs que le pouvoir d'achat pour une habitation a diminué d'approximativement 60 000 € en trois ans.
Nous nous trouvons dès lors dans une situation où les coûts de construction des nouveaux logements sont largement supérieurs à ce que le marché peut supporter. Les promoteurs immobiliers sont contraints d'augmenter les prix pour couvrir leurs frais, or ces prix ne sont souvent plus à la portée de l'acheteur moyen.
Nous nous trouvons dans une situation où les coûts de construction des nouveaux logements sont largement supérieurs à ce que le marché peut supporter
Les nouveaux projets se voient dès lors freinés, ce qui a des répercussions considérables sur le reste du marché. Pensez par exemple à la forte baisse du nombre de projets confiés aux architectes (-51 % au second semestre de 2024 selon le NAV) et aux permis de bâtir qui sont au plus bas (à savoir 16 407 pour le premier semestre de 2024 contre en moyenne 21 239 entre 2019 et 2023) ; des éléments qui continueront à bousculer le marché dans les mois à venir. Même si nous prenons les mesures qui s'imposent immédiatement, il faudra encore des années avant que la production ne revienne à son niveau d'avant la crise.
En attendant, ceux qui peuvent se le permettre acquièrent des logements à des prix plus élevés. Mais de plus en plus de ménages n'ont plus les moyens d'acheter un logement et se retrouvent donc sur le marché de la location. Ce glissement et la pression accrue sur le marché locatif qui en découle touchent une fois encore les plus vulnérables.
Le marché résidentiel, comme bien d'autres, repose sur l'offre et la demande. Un logement n'est toutefois pas consommé, il est occupé ! Selon une étude scientifique, l'augmentation de l'offre – qui provient en grande partie des constructions neuves – fait baisser les prix et améliore l'accessibilité financière dans tous les segments.
Il faut donc agir pour faire gonfler l'offre de logements de qualité, mais comment ? La réponse se trouve clairement dans la fiscalité.
Nous devons nous défaire de la complexité fiscale, qui n'a cessé de s'intensifier au fil du temps, pour un besoin aussi élémentaire que celui du logement. Nous devons évoluer vers un taux de TVA unique pour l'ensemble des activités qui contribuent à la création de logements supplémentaires et à la durabilisation des biens existants. L'actuel système de TVA a en outre perdu toute logique au fil des ans. Ainsi, à l'heure actuelle, l'installation d'un poêle à bois dans un logement énergivore est par exemple taxée à 6 %, alors qu'un consommateur paiera 21 % de TVA pour l'installation de la pompe à chaleur la plus performante sur le plan énergétique dans un appartement neuf au sein d'un projet de reconversion urbaine.
Nous devons nous défaire de la complexité fiscale, qui n'a cessé de s'intensifier au fil du temps, pour un besoin aussi élémentaire que celui du logement
Un taux réduit unique et uniforme permettra aux développeurs et aux propriétaires d'élaborer les solutions les plus adaptées en fonction de la situation du terrain, de l'âge et de l'état du bâtiment ainsi que des moyens financiers des occupants. Il n'est pas ici question de faire un choix entre rénovation, reconstruction ou construction neuve : nous devons miser sur chacun de ces domaines pour faire face à la pénurie de logements. Si l'on veut améliorer et accélérer l'accessibilité financière et la durabilisation des logements, il est essentiel d'instaurer un taux de TVA réduit unique et uniforme pour l'ensemble des bâtiments résidentiels.
Cette mesure pourrait avoir un impact positif considérable. Elle soutiendrait le secteur de la construction – qui représente 369 000 emplois et 13 à 17 % du PNB – à un moment où celui-ci vacille, où le nombre de faillites ne cesse d'augmenter et où plane la menace du chômage économique (qui est même parfois déjà une réalité).
L'objectif est clair et une politique audacieuse est plus qu'indispensable. Car sans mesures structurelles, la crise croissante du logement ne fera que s'accentuer et touchera de plus en plus les plus vulnérables. L'impact de l'inaccessibilité des logements, qui constituent pourtant un droit fondamental, sur la transition énergétique, l'emploi et notre prospérité est bien plus important que nous n'en avons conscience. Tâchons donc d'initier le changement en 2025, car le chemin sera long et attendre n'est pas une option. Peut-être sera-t-il trop tard en 2026.
