Beter verlaagde registratierechten dan de woonbonus?

De huidige woonbonus maakt bestaande woningen minder betaalbaar.

De woonbonus, een systeem van hypotheekrenteaftrek, werd in 2005 in België ingevoerd. Sinds 1 juli 2014 zijn de gewesten verantwoordelijk voor de woonbonus.

De bedoeling ervan was om de betaalbaarheid van woningen te verhogen. Maar het effect is omgekeerd. Op de secundaire markt van bestaande, energieverslindende woningen is de woonbonus immers één van dé oorzaken van de gestegen prijzen, gezien het om een gesloten markt gaat. Mensen slagen er met de woonbonus niet in om huizen aan te kopen die kwalitatiever of groter zijn. Het is een zero sum game. Mensen lijken op termijn financieel voordeel te doen door de fiscale woonbonus, maar betalen eigenlijk aan de start een hogere prijs voor hetzelfde huis.

Bovendien wordt de 20% eigen middelen die de banken eisen voor het verkrijgen van een lening verrekend op dat hogere aankoopbedrag, zodat de koper eerst meer eigen middelen bijeen moet sparen om een woning aan te kunnen schaffen. Daardoor maakt de Woonbonus bestaande woningen dus niet meer maar net minder betaalbaar.

De huidige registratierechten maken de woningmarkt minder mobiel.

Ondanks vroegere hervormingen heeft Vlaanderen, van alle OESO-regio’s, nog steeds één van de hoogste transactiekosten bij de aankoop van onroerend goed. Het financiële verlies (overdrachtsbelastingen) dat gepaard gaat met de aankoop van een woning belemmert zo de mobiliteit van potentiële kopers. Een Nederlandse studie brengt deze relatie tussen transactiekosten en residentiële mobiliteit helder in kaart. Volgens deze studie zou een stijging van de transactiekosten met 1% leiden tot een daling van de mobiliteit op de woningmarkt van 8%.¹

Dit heeft drie gevolgen. Ten eerste zorgen hoge transactiekosten ervoor dat mensen langer wonen in een woning die niet meer aangepast is aan hun gezinssituatie. Het woningpatrimonium wordt daardoor niet optimaal benut. Ten tweede belemmeren hoge transactiekosten herlocatie, wat onrechtstreeks ook zorgt voor een minder flexibele arbeidsmarkt.²Wetenschappelijke studies tonen tegelijk aan dat hogere registratierechten zorgen voor een hogere werkloosheidsgraad en een langere werkloosheidsduur.³ Ten derde maken hoge transactiekosten het een stuk moeilijker om vroegtijdig eigenaar te worden.⁴

De woonbonus inruilen voor significant lagere registratierechten: een idee om op verder te bouwen.

Eerdere verlagingen van de registratierechten leidden al tot meer transacties en tot een grotere dynamiek op de zogenaamde woonladder: mensen konden zo sneller evolueren naar een “betere” woning.⁵

Lagere registratierechten betekenen immers lagere kosten aan de start. Het is leuk om weten dat je via de woonbonus binnen 20 jaar nog steeds geld terug zal krijgen, maar alle kosten worden wel vandaag, bij de aankoop, gemaakt. Op dat moment heb je als koper de grootste nood aan financiële ondersteuning. Meer dan over 20 jaar. Voor dezelfde overheidsinvestering zal het effect van lagere registratierechten dan ook significant groter zijn dan dat van een woonbonus. Wel moet men erop toezien dat een te vroege aankondiging van de maatregel geen schok in de markt veroorzaakt. Zoals uit eerdere wetswijzigingen al is gebleken, zorgt een te vroege aankondiging ervoor dat mensen anticiperen en hun aankoop of bouwproject versnellen of uitstellen. Dit leidt tot inefficiënte economische rimpeleffecten die ondernemingen best kunnen missen.

Bij een juiste aanpak, biedt de shift van woonbonus naar verlaagde registratierechten daarentegen bijkomende opportuniteiten.

Verlaagde registratierechten toch ook voor energiezuinige nieuwbouwprojecten?

Het is zeer belangrijk dat een verlaging van de registratierechten ook geldt voor nieuwbouwprojecten (via de registratierechten op bouwgrond). Er gaapt vandaag reeds een zéér grote fiscale kloof tussen de aankoop van een energieverslindende bestaande woning (minder dan 10% belastingen) en de aankoop van een energiezuinige nieuwbouwwoning (meer dan 45% belastingen). Deze kloof mag niet verder groeien. Fiscale maatregelen moeten juist bijdragen tot een kwaliteitsvoller en performanter woningpatrimonium dat beter beantwoordt aan de heersende milieu- en energienormen. Nieuwbouw speelt hierin een hoofdrol. Want alleen nieuwbouw zorgt voor de uitbreiding van het woonaanbod, nodig om woningen betaalbaar te houden, én alleen nieuwbouw zorgt voor de vereiste omslag naar echt energiezuinige woningen. De afschaffing van de woonbonus treft het hardst de nieuwbouwmarkt en zonder een bijhorende verlaging van de registratierechten voor bouwgronden zou dit de markt voor bijkomende én energiezuinige woningen en appartementen alleen maar ongepast afremmen.

Eindelijk een rechtvaardig level playing field?

Daarnaast biedt een verlaging van de registratierechten een ongeziene kans om het hele systeem van registratierechten danig te vereenvoudigen. Het huidige amalgaam aan tarieven (respectievelijk 6%, 7% en 10% plus een eventuele bijkomende vermindering voor een bescheiden gezinswoning) zorgt niet alleen voor complexiteit, maar ook voor secundaire economische effecten door mensen die hun persoonlijke situatie willen optimaliseren. Een vereenvoudiging zou het de overheid niet alleen gemakkelijker maken om over de registratie helder te communiceren, maar ook om de implementatie ervan efficiënt te controleren en bovenal zelf kosten te besparen.

• 1 Bron: M. VAN LEUVENSTEIJN en J. VAN OMMEREN, New evidence of the effect of transaction costs on residential mobility, 2003
• 2 Bron: J. VAN OMMEREN, Verhuismobiliteit: een literatuurstudie naar belemmeringen tot verhuizen, 2006.
• 3 Bron: Daan ISEBAERT, Universiteit Gent, The Belgian housing policy, its adverse effect on labour mobility and the negative externalities of homeownership, 2014
• 4 Bron: B. CAPEAU, A. DECOSTER en F. VERMEULEN, Het effect van de verlaging van de Vlaamse registratierechten: Simulaties met een geordend logitmodel, 2004.
• 5 Bron: Website CIB