Analyse van de Belgische vastgoedmarkt 2020

Op 1 januari 2020 telde België 5.577.016 woongelegenheden, verspreid over 4.573.099 gebouwen. Ten opzichte van een jaar eerder nam het aantal woongelegenheden toe met 62.684 ofwel 1,1 procent, wat in de lijn der verwachtingen lag. De stijging was het meest uitgesproken in Vlaanderen met 1,3 procent, ten opzichte van 1,1 procent in Brussel en 0,9 procent in Wallonië. Appartementen zijn met bijna 1,5 miljoen woongelegenheden, ofwel 26,9 procent van de totale Belgische woningvoorraad, het meest vertegenwoordigd en zijn veruit de meest voorkomende woonvorm in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. In Vlaanderen en Wallonië blijven open bebouwingen de meest voorkomende woonvorm. De leeftijd van de gebouwen verschilt nog altijd sterk van gewest tot gewest. In Vlaanderen is 32,4% van de gebouwen na 1981 opgetrokken, terwijl dat in Wallonië 21,4% bedraagt en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest slechts 6,8%.

Gedurende de eerste 9 maanden van 2020 werden in België bouwvergunningen uitgereikt voor 40.399 nieuwe woongelegenheden, verspreid over 21.418 nieuwe gebouwen. Daarnaast werden bouwvergunningen uitgereikt om 22.004 gebouwen te renoveren. Daarmee daalde zowel het aantal uitgereikte bouwvergunningen voor nieuwe gebouwen (-3,3 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2019), alsook het aantal bouwvergunningen voor renovaties (-2,8%). Die daling is voornamelijk het gevolg van de vertraging bij steden en gemeentes door COVID-19. Van de uitgereikte bouwvergunningen voor nieuwe woongelegenheden was 54% bestemd voor appartementen en 46% voor woonhuizen.

Het aantal vastgoedtransacties in 2020 lag volgens de Notarisbarometer slechts 2,7 procent lager in vergelijking met het voorgaande jaar. De verwachting was dat het totale aantal transacties nog lager zou liggen, omwille van de lockdown in het voorjaar. In de maanden april en mei 2020, lag het aantal transacties bijvoorbeeld nog respectievelijk 23,8 en 29,7 procent lager dan in het jaar daarvoor. Vanaf juni was er echter sprake van een sterke inhaalbeweging, waardoor het totale aantal transacties slechts in beperkte mate is afgenomen in 2020. De afname in het aantal transacties was voornamelijk zichtbaar in Brussel (-4,8 procent) en Vlaanderen (-4,2 procent). In Wallonië steeg het aantal vastgoedtransacties zelfs lichtjes met 0,8 procent ten opzichte van een jaar eerder.

COVID-19 zorgde niet alleen voor een zekere verschuiving in activiteit op de vastgoedmarkt, maar had eveneens een significant effect op de vastgoedprijzen. Na een lange periode van inactiviteit op de vastgoedmarkt stonden kandidaat-kopers in de tweede jaarhelft te trappelen om hun slag te slaan. Door die inhaalbeweging ontstond er een tijdelijk marktonevenwicht, waardoor de prijzen van woonhuizen in België stegen met 5,7 procent, tot €276.993. Voor appartementen was eenzelfde tendens waarneembaar, met een stijging van 6,8 procent tot €244.112. Die stijgingen kunnen ook gedeeltelijk toegewezen worden aan het feit dat vooral in het duurdere segment huizen en appartementen werden verkocht. Kopers kozen vaak voor woningen met een tuin, een balkon of wat extra ruimte om in alle rust van thuis uit te kunnen werken. Daarnaast was er ook een sterke vraag naar luxevastgoed en tweede verblijven aan onder andere de Belgische kust.

Waar de Notarisbarometer de opdeling maakt naar gewesten en provincies, maakt de Residentiële Vastgoedprijsindex (Statbel) het onderscheid tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Tijdens het 3e kwartaal van 2020 lagen de prijzen voor alle woningen en appartementen 3,1% hoger dan 1 jaar eerder. De prijsstijging voor bestaande woningen bedroeg 4,1% en de prijzen van nieuwe woningen en appartementen lagen 0,3% hoger dan 1 jaar eerder.

Tot slot was het ondanks corona sterke jaar 2020 op de Belgische vastgoedmarkt mede het gevolg van de aanhoudende lage hypothecaire rentes. De Nationale Bank van België rapporteerde in november 2020 een rentevoet van 1,40% voor een lening voor de aankoop van een huis met een initiële rentevaste periode voor meer dan 10 jaar. Hiermee lag de rentevoet nog 0,29 procentpunt lager dan in januari 2020. De lage hypothecaire rentes, in combinatie met economische en politieke onzekerheid (o.a. de gevolgen van COVID-19 en Brexit), waren er in belangrijke mate verantwoordelijk voor dat het interessant bleef om te investeren in vastgoed, zowel voor eigen bewoning als om te beleggen.